策点调研商业地产调研：

分析后，对项目以下七个方面进行定位：      

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。       

2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。   

3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。    

4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。      

5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。     

6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。     

7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。       

在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。    

2、商业定位及核心价值分析：在市场分析和定位的基础上，结合项目商业物业的特点，进行项目商业物业的分析和定位，提出特殊且合理的商业概念，树立商业物业的核心价值和附加价值，增强产品竞争力，制定特定的项目商业模式，提炼项目的核心卖点，为商业策划、商业规划和商业推广提供高度具体的方向和道路。  ①、功能定位（综合、购物、餐饮、娱乐、休闲旅游） ②、业态定位（百货、综合超市、精品广场、商场、专业卖场、量贩仓储、商业街区、品牌折扣店）  ③、风格定位（商业定位业态的内装、外装与环境） ④、市场定位（目标客户）  ⑤、形象定位（切合定位的个性元素组合） ⑥、文化定位（项目传达的文化主题内涵） 

 3、商业策划--战略与策略：根据项目商业物业的定位，围绕核心价值，针对商业物业的特点，对业态的组成和组合做出合理的策划建议，制定招商、销售和运营与管理的战略和策略。为商业规划和商业推广的具体制定和执行提供明确的目标和方法。明确提出招商、销售以及价格策略等，并且对具体方案予以详细阐述。 

 4、商业规划：根据项目商业物业策划，进行具体的业态组成分布与业态组合划分，设计科学的商业交通组织，制定特色装饰装修风格，规划店面与铺位的交错布置等。这是商

业推广以及招商和销售的方案制定的前提，也是最终运营和管理的基础。  商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。       

在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。      商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。