2009年11月26日中房信上市庆典中，新浪乐居战略规划部总监贺寅宇先生作了《新浪乐居商业地产产业服务策略》演讲，从中得知新浪乐居对于整个商业地产的产业链做了非常密集的划分，判断一共有880个子行业，汇聚了1.5万家的开发商，有百万的品牌商家，在整个产业点上会聚了数千万的从业人员，这个行业本身年产值就能够达到800亿，这是整个商业地产的生态圈。在整个生态圈当中新浪乐居怎么样做一个很好的复合资源整合，核心是数据库，新浪乐居不仅建立各个商业地产项目的数据库，还建立商业地产内部的商铺数据库，也建立各个品牌商家的数据库。希望通过数据库能够给开发商、品牌商家带来一个很好的决策。

    新浪乐居对商业地产的研判以及数据库的研发会对今后中国商业地产的发展带来重大的推动力和深远的影响力；本文所要补充的是因为迄今为止中国商业地产产业链服务中消费者研究的缺失，所以在建立商业地产开发项目和品牌商家数据库的同时，需要进行商业地产消费者研究建设相关数据库。

    商业地产产业链可以理解为从初始资源起通过若干产业层次不断向下游产业转移直至到达消费者的价值链，其中包含纵向、横向等各种关系；涉及的价值主体从上下游各环节来说主要有投资商、开发商、运营商、经营者、消费者等。

    在商业地产产业链中，作为产业链终端的消费者起着关键的作用。消费者是商业地产项目开发和商业经营活动的直接源动力，有了消费者的需求才有了商业物业的需求。从一般的商业地产（商铺）产业链价值形式而言：是消费者在商家通过商品和服务的消费，使经营者产生效益能够支付租金，上溯至运营商、开发商、投资商获得环环相扣的效益。

    在现有商业地产运作中，很难见到对消费者深入的研究。各种商业地产策划报告乃至冠以实战秘诀出版的书籍，各式各样的商业地产活动包括论坛、招商大会等等，津津乐道的还是项目和商家本身，出现的消费者概念像流星一样一划而过。中国商业地产问题多多以及招商难、经营难等，问题的症结中消费者研究缺失应该说是一个重要原因。

    商业地产消费者研究的构建从模块构造初步设想可以分为三大部分：

一、区域商业地产消费者研究

    以城市为区域划分，研究的内容包括区域消费者(常驻人口、流动人口和旅游人口等)消费总额与城市商业物业总量的关系；区域消费者消费能力、消费观念、消费习惯、消费文化分析；区域消费差异模型建立等等。

二、项目商业地产消费者研究

    以店铺零售业态划分为主要依据（国家标准为12类，如购物中心等），研究的内容包括消费者与商业地产项目投资研究（如消费者对商圈的感知），消费者与商业地产项目设计研究（如消费者对商业空间的偏好），消费者与商业地产项目招商研究（如消费者对商家类型的选择）等。

三、商业地产VALS研究

    VALS（英文Values and Lifestyle Survey的缩写，中文为价值观与生活方式调查），由美国SRI国际公司开发，现已发展为VALS2，是欧美国家以及日本最为推崇的消费者研究模式之一。商业地产VALS研究，一是VALS的中国化，二是商业地产CHINA-VALS中国消费者生活方式模型的建立。这些研究中包含消费者的分群、价值观、生活方式等内容，可以使商业地产消费者研究具有相当的深度和广度。

    从商业地产信息化的角度看，其消费者研究必定是一个数据库的建设过程。商业地产信息化消费者数据库建设在遵循"标准化、数字化、模型化"等通用准则的前提下，相对于商业地产项目数据库和商家数据库来说，它更重视信息采集与相关人群的直面性，既包括对来自文献数据的研究，也必须有抽样调查、深度访谈等第一手信息的获得。

    商业地产消费者数据库的支撑是鲜活的消费者，其研究是定量与定性的结合，信息集成与知识整合的交融，直指商业地产产业链的关键环节，所以商业地产消费者数据库在很大程度上突破资料性收集的数据库模式，一旦成功成为他人难以模仿和替代的核心竞争力的构建，并可以有效为商业地产项目策划、招商等服务。