一个商业项目在进行项目定位、商业规划、建筑设计、项目管理运营之前有一个非常重要的工作——市场调研，是开展商业地产（专题阅读）工作的起点和重点，如果市场调研工作做得稳妥扎实，后面一系列工作自然水到渠成。

　　一、商业地产市场环境　

　　1、政治、法律环境调研　 

　　①地区各级政府有关商业地产行业开发经营的方针政策：（当地）房改政策、开发区政策、商业地产价格体系、商业地产税收政策、商业地产金融政策、土地定级和地价政策、人口政策和产业发展政策。　 

　　②各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划。　　 

　　③国家有关法律法规、环境保护法、土地管理法、城市商业地产管理法、广告法。　 

　　④当地政府法规（相关）。　　　 

　　2、经济环境调研　 

　　主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素。主要包括：该地区居民的收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数。

①地区的经济发展规模、趋势、速度和著名企业的效益。　 

　　②地区经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争午夜的供给情况。　 

　　③当地一般银行利率水平、获取贷款的具体要求和可能性。　 

　　④当地居民平均收入水平、消费结构和消费水平。　　　 

　　3、社会文化环境调研 

　　主要是当地居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理等。因为在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为为它直接影响商业地产消费者购买商业地产产品的动机、种类和方式。　　　 

　　4、社区环境调研　 

　　社区环境直接影响着商业地产产品的价格，这是地产商品特有的属性。主要包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气、水源质量和建筑小品的要求。

　　二、商业地产市场需求

　　1、商业地产消费者调研 

　　①消费者对某类商业地产消费者的总需求及饱和点、商业地产市场需求发展趋势。　 

　　②调研商业地产现实与潜在消费者的数量和结构：地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰。　 

　　③消费者的经济来源和平均经济收入水平。　 

　　④消费者实际支付能力。

⑤消费者对“产品”质量、价格、服务等方面的要求和意见。　　　 

　　2、商业地产消费动机调研　 

　　主要是指：消费者的购买意向、购买行为、购买力水平、购买倾向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的基础。　　　 

　　3、商业地产消费行为调研　 

　　①消费者购买商业地产商品的数量及种类。　 

　　②消费者对项目设计、价格、质量以及位置的要求。　 

　　③消费者对本企业商业地产商品的信赖程度和印象。　 

　　④商业地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况　　 

　　三、商业地产市场供给　　　 

　　1、市场行销调研　 

　　①在整个地区市场，商业地产市场现有产品的供给总量，供给结构、供给变化趋势、市场占有率。　 

　　②商业地产市场的销售状况与销售潜力。　 

　　③地区房产市场产品的市场生命周期。　 

　　④商业地产产品供给充足程度、商业地产企业的数量、种类和有多大的市场空隙。　 

　　⑤同类商业地产项目的经营成本、价格、利率的比较。　 

　　⑥整个地区商业地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略。　 

　　⑦新产品定价以及价格变动幅度等。

2、市场反响调研　 

　　①现有商业地产租售客户和业主对商业地产环境、功能、格局、售后服务的意识意见以及对某种产品的接受程度。　

　　②新技术、新产品、新工艺、新材料的出现以及其在商业地产产品上的应用情况。　 

　　③建筑设计以及施工企业的相关情况调研　　 

　　四、商业地产市场营销活动

　　营销活动是一系列的活动组合，主要包括：商业地产产品、价格、促销、广告等活动。　　　 

　　1、商业地产产品调研　 

　　①商业地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。　 

　　②现有商业地产租售客户和业主对商业地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种商业地产产品的接受程度。　 

　　③新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在商业地产产品上应用情况。　 

　　④本企业产品的销售潜力及市场占有率。　 

　　⑤建筑设计及施工企业的有关情况。　　　 

　　2、商业地产价格调研　 

　　①影响商业地产价格变化的因素。（特别是国家价格政策对当地的影响）　 

　　②商业地产市场供求情况的变化趋势。　 

　　③商业地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

④商业地产开发商各种不同的价格策略和定价方法对租赁销售量的影响。 

　　⑤国际、国内相关市场价格。 

　　⑥开发个案所在城市以及街区商业地产市场价格。　　　 

　　3、商业地产促销调研　 

　　①商业地产企业促销方式、广告媒介的比较和选择。 

　　②商业地产广告的时空分布以及广告效果测定。　 

　　③商业地产广告媒体使用情况的调研。　 

　　④商业地产商品广告计划和预算和拟订。　 

　　⑤商业地产广告代理公司的选择。　 

　　⑥商业地产人员促销的配备状况。　 

　　⑦各种营业活动的租赁销售绩效。　　　 

　　4、商业地产营销渠道调研　 

　　①商业地产营销渠道的选择、控制与调整情况。 

　　②商业地产市场营销方式的采用情况、发展趋势以及其原因。　 

　　③租赁销售代理商的数量、素质以及其租赁销售代理情况。　 

　　④租赁销售客户对代理商的评价。　　　 

　　5、商业地产市场竞争情况调查　 

　　A：竞争企业的调研（同等实力的开发企业或代理公司）

竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查　 

　　竞争企业的品牌知名度。　 

　　③竞争企业习惯采用的市场营销策略以及新产品的开发情况。　 

　　④竞争企业未来市场竞争情况分析、预测。　 

　　B：竞争产品的调研（运用SWOT分析法）与竞争产品进行比较。　 

　　①对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点调查与分析。　 

　　②竞争产品的市场定价以及反应状况。　 

　　③竞争产品的市场占有率。　 

　　④对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究　 

　　⑤本地消费者对竞争产品的态度和接受情况。